颁发房屋所有权证案例分析
发布时间：2014年6月5日
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颁发房屋所有权证案例分析
原审上诉人朱岩芹，女，1966年9月16日生，汉族，淮安市工商银行干部，住淮安市淮海北路49号。
委托代理人马海涛，淮安市工商银行后勤培训中心职工。
委托代理人于继忠，淮安市工商银行干部，系原审上诉人朱岩芹之夫。
原审上诉人淮安市二轻工业供销总公司(以下简称二轻公司)，地址在淮安市工农路44号。
法定代表人张森元，总经理。
委托代理人唐军，淮安市一轻工业供销总公司干部。
原审上诉人淮安华城房地产开发有限公司(以下简称华城公司)，地址在淮安市淮海南路2号。
法定代表人范露，董事长。
委托代理人杨树明，该公司副总经理。
委托代理人束方梅，该公司职员。
原审被上诉人淮安市金谷灯具商城（以下简称灯具商城），地址在淮安市工农路24号。
法定代表人孙小挺，经理。
委托代理人马荣芹，该商城门市部负责人。
委托代理人张连，淮安市清河区胜达法律服务所法律工作者。
原审被告淮安市房产管理局，地址在淮安市北京路112号。
法定代表人孙茂扬，局长。
委托代理人陈辉，淮安市房产交易管理处干部。
委托代理人金科，淮安市仲裁委员会干部。
原审被上诉人灯具商城与原审被告淮安市房产管理局不服颁发房屋所有权证一案，江苏省淮安市中级人民法院于2001年3月23日作出（2000）淮行终字第23号行政判决，已经发生法律效力。原审上诉人朱岩芹不服，向本院提出再审申请。本院于2001年11月19日作出（2001）苏行监字第27号行政裁定，决定对本案进行提审。2002年1月7日，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认为：房产管理部门依法颁发房屋产权证是其法定职责。二轻公司利用其使用的国有土地与具有房屋开发资质的华城公司合作开发的“二轻综合楼”，并约定从四轴线起向东，所售房款作为华城公司支付二轻公司土地价款，销售收益的其余部分归华城公司所有。从形式上看，二轻公司只能获得门面房的利益，而不是所有权人，但从实质上看，二轻公司以自己的名义可以对外租房屋和签订售房协议，租房款和售房款均由二轻公司收取，以此应认定低层门面房的实际产权所有人应是二轻公司。朱岩芹于1998年12月14日同二轻公司签订的售房协议是自东向西第21间。朱岩芹于1999年元月25日同华城公司签订的“商品房购销合同”和朱岩芹所提供的156020元的原江苏省淮阴市房地产开发销售发票（无编号），一直提供不出原始证件，对此证据不予采信。实际有效时间应从1999年5月19日二轻公司委托华城公司对所有购房户办理销售手续的时间发生以后方为有效。朱岩芹真正办理合法购买19号门面房的时间应在1999年 5月19日以后，而灯具商城于1998年元月16日向二轻公司交4万元预收门面房定金是事实，1999年2月3日同二轻公司签订18－－19号房屋租赁合同也是事实，二轻公司在出售房屋时，因灯具商城在同等条件下有优先购买权，就该依法提前通知承租人灯具商城，而二轻公司和华城公司在未事先通知承租人的情况下，将该房出售给朱岩芹和张松，违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定和最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则 >若干问题的意见（试行）》第118条的规定。淮安市房产管理局在为朱岩芹办理该房屋产权证时，对权属未经认真审核，且二轻公司在出售该房时未直接通知灯具商城，灯具商城也未明确放弃优先购买权，在权属有争议的情况下未经公告为朱岩芹颁发了第44751号房屋产权证，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十条第（二）、（三）项的规定，属程序违法。决定驳回朱岩芹等的上诉，维持一审法院判决撤销淮安市房产管理局为朱岩芹颁发淮房字第44751号房屋产权证。
原审上诉人朱岩芹不服，向本院提出再审申请。其申请再审理由是：（1）、“二轻综合楼”门面房的初始产权属华城公司，二轻公司无权出租、出售该房，灯具商城不具备原告诉讼主体资格；（2）、灯具商城对争议的房屋无优先购买权，朱岩芹作为善意第三人，其购房行为应得到尊重和保护；（3）、二审适用规章错误，淮安市房产管理局颁证行为符合法定程序，应予维持。（4）、二审审判程序违法。
本院立案受理原审上诉人朱岩芹的再审申请后，原一、二审法院已将各方当事人在原审中提交的证据随案卷移送本院。
本院经审理，查明如下事实：
1、1997年8月20日二轻公司与华城公司签订了“合作建设二轻综合楼的合同书”。该合同书约定，营业房从四轴线起向东，所售房款作为华城公司支付二轻公司的土地价款，销售收益的其余部分归华城公司所有。1998年元月16日，灯具商城法定代表人孙小挺向二轻公司交付现金人民币4万元，二轻公司为其出具了编号为0038426号的收据。该收据在“收款事由”栏内写明：预交门面房定金款，右上角及左下方注有6＃－－7＃字样。对此，灯具商城认为，此款系预购商品房定金，房号亦明确为6＃－－7＃。二轻公司认为，6＃－－7＃号是门面房号，但不能认定此款为预购商品房定金。2、1998年6月10日淮安市房产管理局依据淮安市国土管理局和淮安市规划局所出具的证明，为华城公司办理了“二轻综合楼”门面房的“商品房屋注册证”。涉及本案诉争房屋的“商品房屋注册证”编号为3593号，房屋坐落工农路2号，二轻综合楼1＃门面10号；销售面积78.01；多产权同幢。1998年11月15日，二轻公司张贴了“关于限期办理租赁手续的通如”，要求部分没有办理签约手续的预定户抓紧时间签约。1998年12月14日二轻公司与朱岩芹签订了售房协议。该售房协议约定，综合楼底层门面房自东向西第21间出售给朱岩芹；建筑面积约39平方米；每平方米售价4000元；总房款为156000元；在协议生效之日起交 50080元，余额在产权证交付之日按产权证实际面积计价，全部结清，付给二轻公司。1998年12月15日，朱岩芹按约交2.2万元，1999年5月5 日交购房款10万元给二轻公司。1999年12月20日，朱岩芹与张松向二轻公司出具委托书，委托二轻公司帮助，将各自购买的门面房出租，租期一年，两间房租金为56160元。3、1999年元月25日，华城公司与朱岩芹签订了商品房购销合同。该合同约定，朱岩芹向华城公司购买二轻1＃楼底层门面10号房，建筑面积39.005M2，每平方米售价4000元；总房款为156020元。朱岩芹、华城公司及二轻公司均认为，该合同中约定的“二轻1＃楼底层门面10号房”同朱岩芹与二轻公司售房协议中约定的“综合楼底层门面房自东向西第21间”系同一标的。灯具商城认为，两合同所指房屋编号不一，此可以证明二轻综合楼底层门面房编号混乱。但对两合同中的房屋是否为同一标的，未提出明确意见。4、1999年2月3日灯具商城与二轻公司签订了房屋租赁合同，约定将二轻综合楼底层门面房第18－－19号房，面积78M2租赁给灯具商城，租期一年，租金56160元。该屋租赁合同未向房屋管理部门办理登记备案。二轻公司实际交付灯具商城租用的房屋为朱岩芹和张松购买的房屋。因二轻公司无销售商品房房资质，1999年5月l9日，二轻向华城公司出具委托手续，委托华城公司办理16户购房者的销售手续。该委托书上，朱岩芹名下注名，注册证面积39.00M2，房号19＃。1999年6月10日，朱岩芹向淮安市房产管理局提出房地产所有权申请登记。同年6月14日，淮安市房产管理局依据朱岩芹与华城公司的商品房购销合同以及华城公司1999年元月25日江苏省淮阴市房地产开发销售发票(无编号)，朱岩芹1999年6月3日完税凭证，为朱岩芹颁发了淮房字第44751号房屋产权证。5、2000年4月13日，灯具商城诉至淮安市清河区人民法院，认为淮安市房产管理局颁发给朱岩芹的房产证违法，侵犯其优先购买权，请求法院撤销该房产证。同年6月22日，淮安市清河区人民法院作出（2000）河行初字第5号行政判决，撤销了淮安市房产管理局颁发给朱岩芹的淮房字第44751号房屋产权证。一审判决后，朱岩芹及二轻公司、华城公司不服，上诉于淮安市中级人民法院。2001年3月23日，淮安市中级人民法院作出（2000）淮行终字第23号行政判决，驳回上诉，维持原判。朱岩芹不服，向本院提出再审申请。本院复查原审上诉人朱岩芹再审申请期间，召集各方当事人赴本案争议房屋现场。经现场勘查：现二轻综合楼底层门面房共有25间。如自东向西数，本案原审上诉人朱岩芹的房屋位于第18间；如自西向东数，朱岩芹的房屋位于第8间。对此节事实，各方当事人均无异议。
本院认为：
一、本案原审被上诉人灯具商城应对认为其1998年元月16日向二轻公司预交的定金款系购房定金承担举证责任。现灯具商城提供的二轻公司收款收据不能证明其主张。本院现场勘查查明：无论是自东向西数，还是自西向东数，均不能认定灯具商城持有的二轻公司预收门面房定金款收据上所注明的6＃－－7＃号即为本案原审上诉人朱岩芹所购买的房屋。故灯具商城与朱岩芹之间不存在所谓的优先购买权问题。如果灯具商城认为二轻公司收取购房定金款后未交付房屋，可以通过其他合法渠道主张自己的权利，此请求不属本案行政诉讼司法审查范围。
二、原审上诉人朱岩芹与二轻公司、原审上诉人朱岩芹与华城公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规规定，应为合法有效。
三、一审法院认定灯具商城1998年元月16日交付定金后，无论是买或是租，均依法取得优先购买权；二审法院以二轻公司可以以自己名义对外出租和签订售房协议，租房款及售房款由二轻公司收取为由，认定二轻综合楼底层门面房实际产权人为二轻公司；以及以朱岩芹和华城公司未提供购房合同及购房发票原件为由，认定朱岩芹“真正办理合法购房”时间在1999年5月19日后，均没有事实依据和法律依据，不能予以确认。
四、1998年12月14日原审上诉人朱岩芹即与二轻公司签订了售房协议，次日即交付了2.2万元房款。而二轻公司与灯具商城签订租赁合同的时间在 1999年2月3日，即在1999年12月20日接受朱岩芹、张松委托出租之后，且该租赁合同未按规定办理登记备案。因此朱岩芹与二轻公司及华城公司签订购房协议后，依法向房屋管理机关申领房屋所有权证，原审被告淮安市房产管理局依据有关房屋登记发证的规定，在审查了具有商品房销售资格的华城公司与朱岩芹的商品房购销合同、销售发票及完税凭证后，为原审上诉人朱岩芹颁发淮房字第44751号房屋产权证符合有关法规、规章，并无不当。
综上，原审被上诉人灯具商城以实际使用争议的房屋，仅凭二轻公司的收款收据及租赁合同即认为具有优先购买权，并以此要求人民法院撤销原审上诉人朱岩芹持有的淮房字第44751号房屋产权证的主张，与法无据，不应得到支持。原审法院判决作出撤销原审被告淮安市房产管理局为原审上诉人朱岩芹颁发淮房字第 44751号房屋产权证的判决，认定事实不清，适用法律不当，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十八条的规定，判决如下：
一、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2000）淮行终字第23号行政判决和淮安市清河区人民法院（2000）河行初字第5号行政判决。
二、维持淮安市房产管理局颁发的淮房字第44751号房屋产权证。
原一、二审案件受理费1200元由原审被上诉人淮安市金谷灯具商城负担。
