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房企秋交会让利空间大 或迎金色十月

发布时间:2017年10月7日  来源: 内蒙古通辽大律师     http://www.tlzsdls.com/

  特邀嘉宾:

  龙湖地产重庆公司策划总监 罗政

  记者 邹飞 摄

  特邀嘉宾:

  金科地产重庆(楼盘)公司副总经理 唐畅

  特邀嘉宾:

  重庆力帆置业有限公司总经理 陈圣

  场外嘉宾:

  博众房地产管理研究院院长 阎占斌

  商报记者 李华友

  目前正是楼市传统“金九银十”的旺季,尽管重庆楼市淡旺季界线不再那么明显,但依然被很多开发企业看作是很好的销售节点。与之对应的是,房贷趋紧的风声却越吹越紧,据人民银行重庆营管部统计,8月我市个人房贷单月增量比上月环比下降了30亿元。重庆一年一度的秋季房交会将在10月17日举行。对此,房地产业内如何看待目前楼市现状?今年秋交会甚至四季度的楼市将呈何走势?本期我们邀请重庆主流开发企业相关负责人,把脉当前楼市行情和走势。

  市场 多空交锋本土影响有限

  重庆商报:一方面是开发企业希望在传统旺季“多收三五斗”,另一方面却是银行房贷趋紧,甚至有报道称温州(楼盘)出现断供现象,如何看待这种多空交锋?

  唐畅:从成交情况看,今年重庆楼市整体运行平稳。据官方数据,今年1~8月,全市商品房销售面积达2450万平方米,其中主城区商品房销售面积达1270万平方米。七、八月是传统淡季,成交量略有下滑,但这两个月的月成交量依然超过150万平方米,在全国也排在前列。

  8月份个人房贷单月增量环比下降,一方面与8月的销售下滑有关,另一方面,开发企业在淡季优惠力度较大,比如首付可以分期付款、全款折扣更大,这也使得房贷单月增量下滑。

  罗政:银行房贷趋紧,并不是一个普遍的现象。所谓的温州断供的现象,其实只是个案,因为温州楼市和楼价的健康度,不具备反映整体状况的现实意义。当前重庆市场,从我们所了解的情况来看,按揭政策目前尚没有发生变化。龙湖重庆9月份认购金额已经突破10亿元,其中龙湖两江新宸、源著和紫云台项目都有不错的销售成绩,单就10月22日~29日,认购就超过6亿元,主要以高端的别墅、洋房和高层小户型为主。应该说龙湖在重庆丰收了“金九”。

  陈圣:由于国家实行积极的财政政策和稳健的货币政策,上半年资金供应偏紧的现象非常明显,体现在房贷上各家银行也是区别对待,对首套房的按揭还是比较支持,对二套及以上的房贷有所控制。但房地产的调控政策已实施多时,投机、投资性购房早以得到抑制,个人认为对刚性需求产品影响较小,对整个房地产市场影响也是短期性的。关于温州出现断供的报道也有失偏颇,主要是一部分采取“抵押+保证”方式的融资方出现资金链断裂所致,不良率也仅为0.61%。

  动作 秋交会房企让利空间大

  重庆商报:一年一度的秋季房交会将在今年10月17日举行。各位所在的企业预计将有多少房源参展,优惠力度如何?今年秋交会是否仍是入市时机,预计表现如何?

  罗政:历年的房交会,龙湖都将其作为一个展示企业形象的重要机会。今年春季房交会,龙湖两江新宸项目进行了形象展示,而秋季房交会,我们在西永的新项目龙湖拉特芳斯也将借机亮相。从龙湖目前预定的推盘节奏,今年10月,龙湖供货比较集中,包括龙湖的别墅、洋房、高层、写字楼等几乎所有业态都有推货。推出总房源超过1.2万套。我们的判断是,10月楼市应该略好于9月,在重庆楼市基本面健康的环境之下,开发商集中推货和集中促销对市场的拉动力应该是明显的。

  唐畅:从目前的计划看,金科在照母山的时代中心将在10月开盘,同时位于蔡家的金科城也会亮相秋交会。预计参展房源上万套,购房者的选择面会更大。今年的“金九银十”会掉过来变成“银九金十”。首先,按照以往市场惯例,下半年楼市成交量好于上半年,目前看下半年还没有哪一个月的成交量超过200万平方米,四季度成交量有望抬头;其次,很多开发企业都将借秋交会“冲量”,目前重庆楼市价格较去年底略升10%,所以年前想要成交量的房企有充分的让利空间,购房者可以考虑入市。

  陈圣:力帆置业的力帆中心和力帆红星国际广场两个项目将参展秋交会。力帆中心已在9月28日开盘,因属绝版一线江景写字楼,开盘劲销12亿元,此次秋交会还会有一定的优惠政策。力帆红星国际广场尚在办理预售许可证,预计11月开盘销售。对于秋交会的楼市表现,我持不同观点。目前房交会更多的是属于项目展示,由于政府没有交易环节的优惠政策,成交量不会像以前那样集中放量。但今年上半年房屋成交放量较大,预计秋交会表现会比春交会差一些。

  区域 照母山蔡家等成热点

  重庆商报:今年的重庆土地市场,供地外扩趋势明显,如巴南龙洲湾等,接下来重庆置业热点区域会出现哪些变化?

  陈圣:重庆主城区紧靠核心区可以供应的土地量是越来越小,供地外扩也是一种必然趋势。预计下一步热点区域会以北部区域的照母山和轻轨6号线沿线的礼嘉、蔡家和茶园,以及两江新区的复盛等新兴区域为主。

  唐畅:由于开发商加速补仓,重庆土地市场成交也比较快。但从成交地价来看,跟同类城市相比非常稳定。置业热点仍然是照母山、蔡家、西永、巴南龙洲湾等地。

  罗政:据市内研究机构提供的数据,去年北部城区供地主要集中在礼嘉和照母山片区,供地总量9093亩;今年,主力供地区域十分明显地集中在二环附近,今年前7月,蔡家、西永以及西彭为主要供地区域。那么,未来的置业热点区域肯定是去年和今年土地集中供应的地带。拿龙湖来说,礼嘉商圈是主城进入二环时代后,市政府规划的重点新商圈之一,目前位于此的两江新宸已经入市,将是明年的重要收割项目。

  趋势 房企拿地更趋理性

  重庆商报:近几月来,开发企业拿地非常积极,高价地块频现,这对今年四季度甚至明年楼市会产生哪些影响?对此国土部出来喊话,会促使楼市调控加码吗?

  陈圣:今年政府转变房地产宏观调控思路,将以行政手段为主转变为以市场调节为主行政手段为辅的长效机制,上半年放宽了房地产融资限制,引起了政府放宽房地产调控的误读。加之今年上半年销售量大幅增长,开发商手中持有大量资金,引发高价地块频现。不过,一些开发企业也在反思,预计年末和明年土地市场逐步趋于理性。

  唐畅:土地的出让由于采取“招拍挂”,所以对于土地市场的抑制基本上是增加配套(包括基础设置、保障房等),以及像北京(楼盘)推出限价地块等。楼市调控是否加码要看终端销售市场,从国家统计局公布的70个大中城市房价来看,4~7月环比涨幅连续缩小,8月则逆市扩大。不过,国家统计局方面称,初步测算,70城房价环比涨幅从3月份的1.7%回落到8月份的0.8%。所以,预计年前楼市调控加码的可能性较低。今年重庆金科新增了300万平方米的土地储备,预计可供未来3~5年的开发。目前土地市场表现还是比较火热,甚至出现一些盲从跟风现象。金科下一步只会选择适合公司发展战略的地块。

  罗政:龙湖会加持自己“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的企业战略。26日龙湖就投资8.69亿元竞得济南(楼盘)市西部新城一地块,正式进军济南。至此,龙湖地产进驻的城市累计达到21个。

  场外观点

  楼市调控日趋市场化

  “房贷趋紧实质上是楼市调控市场化手段的一个表现,借助金融杠杆抑制房价和土地的火爆行情,而非诸如限购这样的行政手段。”在阎占斌看来,目前市场对楼市上涨预期仍在不断增强,配合经济面的回暖等适度缓解稳增长压力,调控政策有可能适度收紧,不过在长效调控的大基调下,过度行政调控预计不会出现。

  阎占斌认为,早在今年7月30日,中共中央政治局会议对房地产的表态就是“促进房地产行业平稳健康发展”。从目前市场的反应看,楼市调控的思路逐渐明朗,从土地、金融、财税等方面继续进行灵活调控,增加供给而非限制需求。“比如房贷趋紧,对于有高周转资金需求的投资客而言,按揭房贷不再便利,会撤离市场;对于开发企业而言则是一支"降温剂",市场观望情绪渐浓,涨价、扩张可能将缓一缓,一定程度上促使土地市场降温。”阎占斌说。



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