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***与*****地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案情分析方案

发布时间:2018年2月1日  来源: 内蒙古通辽大律师     http://www.tlzsdls.com/

***与*****地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案情分析方案 时间:2012.05.11 作者: 来源: ***与*****地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案情分析方案案情简介2008年11月27日,****购买*****房地产开发有限责任公司(以下简称 **公司 )开发的位于亿龙儿童生活广场一层南段1号A营业房一套,面积61.78平米(后登记面积60.54平米),总价款129.738万元,并签订了合同,但**公司未将合同给***。后***陆续共交购房款67.134万元。2010年双方又签订一份合同,约定价款为120万元。合同约定:买受人首付房款60万元,剩余房款60万元通过银行按揭贷款。后双方未能办理按揭贷款手续。***所购买的房子的房产证已办理,开发商已开具不动产发票。2011年7月4日,**公司以***不支付剩余房款未有诉至鼓楼法院。要求***等归还剩余购房款60万元及利息,并承担违约责任和赔偿经济损失。【双方争议的事实与理由】**公司认为:***违反合同约定,拒绝办理按揭贷款手续,意图不支付剩余的购房款。其行为违反了双方签订的合同第六条第三项的规定和附件四的规定。要求***归还剩余60万元购房款并承担违约责任。***认为:其并未违约,本人积极配合按揭贷款手续,是**公司的原因导致不能办理按揭手续,本人已经履行完付款手续,无需再向**公司支付所谓的购房款。【民事法理分析】本案是一起典型的房屋买卖合同纠纷。***提供的证据和其本人的叙述的事实:1、双方在2008年11月27日签订有《商品房买卖合同》,但**公司没有给***合同原件;2、***已经支付了购房款67.134万元,剩余房款确实没有支付;3、房屋按揭手续因故没有办理成功;4、***有**公司开具的收款收据、契税完税凭证、开具的不动产发票(复印件,原件在**公司处);5、房屋产权证已经办理完毕,在**公司处。6、**公司处没有其欠交房款的相关证据。结合上述情况,现根据我国法律规定,双方民事法律关系如下:1、***已经支付房款共计67.134万元,并没有违反合同约定。①合同第六条第三项约定的付款方式,并没有约定首付款的支付时间。②合同没有明确首付款的时间,就不存在买受人违反合同第七条的情形。③合同附件四约定买受人须在银行通知下发五日内补齐房款,买受人并未受到银行的不能办理按揭贷款的通知。2、***事实上已不欠立德公司房款60万元,**公司的主张不能成立。3、**公司存在违约的情形(需要向委托人进一步核实)①合同约定**公司应在2008年12月31日将房屋交付给***。②合同第十条约定,规划变更、设计变更影响买受人所购商品房质量或者使用功能的,**公司应当书面通知***,***在约定的时间内有退房的选择权。③附件四约定不能不能办理银行按揭手续的,银行是否下发通知给***。【争议的处理意见】方案一、根据买受人提供的证据和叙述的事实,直接否定立德公司的主张。利:可以直接实现当事人的目的,根本上否定欠款的事实。根据相关证据来看,从法理上讲,可以与**公司形成对抗。弊:在证据上存在证据链并不完整的情形。如果法院行使职权调查,查明事实真相,对当事人不利,如果**公司采取刑事手段,当事人存在受刑事追究的可能性。方案二、买受人可以选择退房本方案需要进一步落实相关情况而定。方案三、支付相关房款,并要求**公司停止侵权行为,两案合并。利:有助于法院对买受人的不付款的行为取得谅解,争取在法院的主持下达成和解,减少买受人应支付的房款数额。弊:不能实现吞并**公司诉求的结果。经团队讨论认为,第一种方案太过于极端,并且与实际情况不相符,如果法院依职权调查,查明事实,会做出对当事人不利的判决,同时刑事手段可能会介入,届时对买受人来讲,面临的危险更大。第二种方案,根据房屋已经办理房产证等情形,根据经济原理,估计得到支持的概率较小。第三种方案,可以寻找**公司违约之处,在**公司诉讼的基础上制造障碍,在此基础上争取达成和解,双方取得谅解,在支付金额上互谅互让。同时买受人已购买**公司房产,以后的日子里还需要双方和平相处。综上,我们建议采取第三种方案。  


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